Los papeles que debes preparar antes de vender

Vender una vivienda no empieza cuando se publica el anuncio. Empieza cuando se comprueba que la propiedad está preparada jurídica, técnica y documentalmente para pasar a otras manos.

Es frecuente que un propietario reúna las fotografías, decida el precio y comience las visitas sin revisar antes la documentación. El problema aparece cuando llega una oferta, el comprador solicita financiación y el banco, la notaría o el Registro detectan una carga, una herencia pendiente o una diferencia de superficies.

En ese momento, el reloj ya corre. El comprador tiene expectativas, las arras fijan plazos y cualquier retraso puede debilitar la negociación.

Esta guía recoge la documentación habitual para vender una vivienda en Puerto Real y Andalucía. No todos los documentos son exigibles en todos los casos: una herencia, una vivienda protegida o una ampliación no declarada requieren una revisión específica.

Documentos básicos antes de publicar la vivienda

1. Documento de identidad de los propietarios

Deben estar identificadas todas las personas titulares de la vivienda mediante DNI, NIE o documentación equivalente vigente.

Si existe más de un propietario, todos deberán participar en la operación o estar debidamente representados mediante un poder suficiente. Antes de comercializar conviene comprobar quién figura realmente como titular en el Registro, no solo quién utiliza o mantiene la vivienda.

2. Escritura o título de propiedad

La escritura permite conocer cómo se adquirió el inmueble: compraventa, herencia, donación, liquidación de gananciales u otro título.

También recoge la descripción de la finca, sus anejos —como garaje o trastero—, cuotas de participación y posibles condiciones relevantes. Si la escritura no aparece, puede solicitarse una copia en la notaría correspondiente o a través de los cauces notariales habilitados.

La Junta de Andalucía incluye la escritura, los datos registrales y el último recibo del IBI⁠ entre la documentación que debe localizar una persona vendedora.

3. Nota simple actualizada

La nota simple informa sobre tres cuestiones fundamentales:

• Quién aparece como titular.

• Cómo está descrita la vivienda.

• Qué cargas, limitaciones o hipotecas constan inscritas.

Es un documento informativo, mientras que la certificación registral tiene carácter probatorio. Para la revisión inicial de una venta, normalmente se comienza solicitando una nota simple actualizada.

No conviene dar por hecho que la vivienda está libre de cargas porque la hipoteca se terminó de pagar hace años. La deuda puede estar cancelada económicamente, pero continuar figurando en el Registro si no se realizó la cancelación registral.

Certificados y recibos que también deben revisarse

4. Último recibo del IBI y referencia catastral

El último recibo del Impuesto sobre Bienes Inmuebles permite comprobar la referencia catastral y conocer si existen recibos pendientes.

También ayuda a comparar la descripción catastral con la registral y con la realidad física del inmueble. Catastro y Registro cumplen funciones diferentes, por lo que sus superficies no tienen por qué coincidir automáticamente.

Una diferencia no siempre impide vender, pero debe analizarse antes de firmar arras, especialmente cuando existen ampliaciones, patios incorporados, cerramientos o construcciones auxiliares.

5. Certificado de eficiencia energética

Como regla general, las viviendas existentes que se venden deben disponer de un certificado energético debidamente registrado, salvo los supuestos legalmente exceptuados.

La calificación energética debe aparecer en la oferta y publicidad. Además, el Real Decreto 390/2021 establece que, en una compraventa, se anexe al contrato una copia del certificado registrado y su etiqueta energética. La normativa puede consultarse en el BOE⁠.

Por eso no es recomendable esperar a encontrar comprador para encargarlo. Debe gestionarse durante la preparación de la vivienda.

6. Certificado de la comunidad de propietarios

Cuando la vivienda pertenece a una comunidad, el vendedor debe declarar en la escritura si está al corriente de los gastos comunitarios o qué cantidades adeuda.

También debe aportar una certificación coincidente con esa declaración, salvo que el comprador le exonere expresamente. La Ley de Propiedad Horizontal⁠ establece que el certificado sea expedido en un plazo máximo de siete días naturales desde su solicitud.

Además del saldo, conviene revisar:

• Derramas aprobadas o previstas.

• Obras pendientes en el edificio.

• Cuotas extraordinarias.

• Acuerdos que puedan afectar al comprador.

• Situación de garajes, trasteros y elementos comunes.

El certificado suele solicitarse cerca de la firma para que refleje una situación actualizada, pero las posibles incidencias deben investigarse mucho antes.

¿Qué sucede si todavía existe una hipoteca?

Una vivienda hipotecada puede venderse. Lo importante es conocer con exactitud la deuda pendiente y planificar cómo se cancelará o, cuando resulte viable, si habrá una subrogación.

Será necesario solicitar a la entidad financiera el certificado correspondiente y coordinar la cancelación económica y registral.

Si el préstamo ya está pagado pero la hipoteca continúa inscrita, habrá que tramitar su cancelación en el Registro. Descubrir esta circunstancia pocos días antes de la notaría puede retrasar la operación.

Documentación especial según cada vivienda

Vivienda procedente de una herencia

Debe revisarse la escritura de aceptación y adjudicación de herencia, la liquidación o presentación de los impuestos correspondientes y la situación registral.

Si todavía no se ha formalizado la herencia, es especialmente importante recibir asesoramiento antes de comprometer la venta o firmar arras.

Vivienda con varios propietarios o tras un divorcio

Todos los titulares deben aceptar las condiciones y firmar, personalmente o mediante representación válida.

En separaciones, divorcios o liquidaciones de gananciales hay que comprobar si la titularidad registral coincide con los acuerdos alcanzados entre las partes.

Vivienda protegida

Una vivienda protegida puede estar sujeta a precio máximo, autorización, comunicación previa, derechos de tanteo o limitaciones de transmisión.

No debe anunciarse como una vivienda libre sin comprobar previamente su calificación y régimen jurídico ante la Administración competente.

Reformas o ampliaciones no reflejadas

Cerrar una terraza, ampliar una vivienda, construir en un patio o modificar su distribución puede provocar diferencias entre la realidad, Catastro, Registro y licencia municipal.

Estas situaciones no tienen una solución idéntica. Pueden requerir documentación técnica, certificado de antigüedad, licencia, declaración responsable o una regularización registral.

Documentos recomendables aunque no siempre sean obligatorios

Una carpeta de venta completa también puede incorporar:

• Últimos recibos de suministros.

• Planos de la vivienda.

• Estatutos y actas recientes de la comunidad.

• Información sobre inspecciones del edificio.

• Facturas o garantías de reformas e instalaciones.

• Documentación de garaje y trastero.

• Contrato de alquiler, si la vivienda está arrendada.

• Inventario de mobiliario incluido en la operación.

Estos documentos reducen incertidumbre y permiten responder con rapidez a las preguntas del comprador.

El error más peligroso: firmar arras antes de revisar

El contrato de arras no es un simple recibo por una señal. Establece compromisos, condiciones, consecuencias y plazos.

Firmarlo sin haber comprobado titularidad, cargas, financiación, superficies o documentación puede colocar al propietario ante obligaciones que después no puede cumplir a tiempo.

La secuencia más segura es:

1. Revisar la documentación.

2. Detectar y resolver incidencias.

3. Valorar y preparar la vivienda.

4. Iniciar la comercialización.

5. Cualificar al comprador.

6. Negociar y redactar las arras según la operación concreta.

La documentación no es la parte más atractiva de una venta, pero sí una de las que más protege el resultado. Los papeles en orden no hacen más bonita una casa; hacen mucho más segura su venta.

Este contenido es informativo y está revisado con fuentes vigentes a 29 de julio de 2026. Las circunstancias jurídicas, fiscales y técnicas de cada inmueble deben ser analizadas por los profesionales correspondientes.

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